Observatoire du marché de la transaction

1) Jeux de données

Aucun CSV chargé

Par défaut : Île-de-France (fichiers “light”). Vous pouvez ajouter un CSV d’un autre département via “Importer”.

Conseil : utilisez un fichier DVF géolocalisé (avec latitude/longitude), sinon le filtre par rayon ne pourra pas fonctionner.

2) Adresse + rayon

Géocodage prêt

Adresse (BAN / Géoplateforme)

Latitude

Longitude

Rayon (m)

Inclure aussi “adresse exacte” (tolérance)

Tolérance (m)

Mode

3) Filtres (biens + période)

—

Type de bien

Surface min (m²)

Surface max (m²)

Pièces min

Pièces max

Période (début)

Période (fin)

Nb max affiché

Dédupliquer (id mutation / clé)

4) Analyse par rue (après “Appliquer”)

—

Objectif : “décocher tout ce qui n’est pas la rue X”, puis option de section (numéros) + côté pair/impair.

Nom de la rue

Mode

Du n°

Au n°

Afficher uniquement les ventes sélectionnées

Carte

—

Chiffres clés

—

Ventes (DVF)

—

	Date	Type	Pièces	Surf	Prix	€/m²	Dist	Adresse

Astuce : décochez des ventes pour ajuster les chiffres et les graphiques, puis exportez CSV/PDF.

Évolution mensuelle

—

€/m² (moyenne vs médiane)

—

🔍 Comment interpréter les prix au m² affichés ?

Méthode

Cet observatoire analyse les ventes réellement enregistrées par les notaires, sur une période et un périmètre précis.

Pour éviter les estimations approximatives, trois indicateurs complémentaires sont utilisés :

La médiane €/m²
C’est le cœur du marché : 50 % des ventes sont au-dessus, 50 % en dessous.
Elle neutralise les ventes atypiques et constitue la référence la plus fiable lorsque le nombre de ventes est limité.

La moyenne pondérée €/m²
Chaque vente est pondérée par sa surface.
Les biens comparables (en m²) ont donc plus de poids que les micro-surfaces ou les biens exceptionnels.
👉 C’est l’indicateur le plus pertinent pour estimer un bien standard.

La moyenne €/m²
Elle donne une vision globale, mais peut être influencée par des ventes atypiques.
Elle sert surtout à identifier un plafond de marché, pas un prix cible.

📌 Méthode professionnelle
Le prix de marché se situe généralement entre la médiane et la moyenne pondérée, puis s’ajuste selon les caractéristiques réelles du bien (étage, ascenseur, état, DPE, vue…).